+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке

Содержание

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось — последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: http://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать  Образец и бланк

Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2021 года: скачать бланк

Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

  • за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
  • за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
  • сведения о договоре аренды;
  • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-porjadke-arendodatelem/

Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)

Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке

Одним из основополагающих постулатов российского гражданского права является взаимное согласие сторон, ранее заключивших между собой договор гражданско-правового характера, на прекращение действия такого документа.

В качестве нормы права он целиком соответствует другим нормам – правилам, в соответствии с которыми такой договор заключается, и изменяются условия его действия. Одна из сторон может инициировать расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если имеет веские причины.

Законодательство РФ чётко оговаривает основания для совершения таких действий.

Договором в соответствии с требованиями ст.420 ГК является соглашение двух или более физических или юридических лиц (сторон), определяющее порядок следующих действий:

  • установления,
  • изменения,
  • прекращения прав или обязанностей в отношении друг друга.

Порядок расторжения договора или прекращения его функционирования на основании отказа одной из сторон в дальнейшем исполнять принятые на себя обязательства, определён требованиями ст.450-453 ГК.

Ст.310 ГК определено, что отказ от исполнения договора может быть осуществлён только на основании кодекса, законов и других правовых актов РФ. Обычно стороны предпочитают прописывать данную процедуру непосредственно в договоре.

Если таковая в соглашении отсутствует, стороны обязаны руководствоваться законами РФ.

Чаще всего стороны пользуются в тексте договора юридическим штампом, содержащим всего одну строчку: «Одна из сторон вправе расторгнуть договор путём направления письменного уведомления об этом в адрес противоположной стороны». Но у такой формулировки есть ряд юридических нюансов.

В ст.450 законодатель прописал два отличных друг от друга способа прекращения договора:

  • расторжение в одностороннем порядке;
  • отказ от дальнейшего исполнения.

В первом случае расторжение, если того требует одна из сторон, должно осуществляться путём направления в судебную инстанцию искового заявления (п.2 ст.450).

Во втором случае отказ одного из контрагентов исполнять в дальнейшем условия договора до даты его окончания осуществляется во внесудебном порядке (п.3 ст.450).

Стороны, не прописавшие в соглашении порядок прекращения взаимных обязательств, становятся заложниками суда, на который возложено право толкования воли сторон.

Распространённой ошибкой является отказ стороны, направившей уведомление о расторжении, исполнять условия договора, полагая, что тем самым он прекратил своё действие. Контрагент, подавший иск, может выиграть судебный спор.

Тем, кто не желает в сложных обстоятельствах доводить разрешение спора до суда, предпочтительнее прописать в соответствующей главе заключаемого соглашения чёткую формулировку «односторонний отказ от исполнения договора».

В этом случае письменное уведомление противоположной стороны будет являться достаточным основанием для прекращения действия двустороннего соглашения.

Разными являются и правовые последствия вышеописанных терминов.

При использовании формулировки «расторжение в одностороннем порядке» у второй стороны есть право требовать от инициатора исполнения обязанностей до окончания срока действия договора, даже если контрагент имеет на руках решение суда, вынесенное в его пользу, и вступившее в законную силу. При прописанной в договоре формулировке «односторонний отказ» аналогичное решение суда является обязательным для исполнения.

Основания для одностороннего расторжения договора

Существует три инициирующих причины, при наличии которых появляется возможность прекращения действия (расторжения) соглашения:

  1. Положениями договора, либо законом предусмотрена такая возможность.
  2. Зафиксировано существенное нарушение (то есть, нанесение стороне, инициирующей расторжение, ущерба, равного прибыли от сделки) противоположной стороной условий соглашения.
  3. Произошло существенное изменение обстоятельств.

Существуют также специальные случаи, предусмотренные нормами ГК для каждого типа договора в отдельности. Заключая договор, стороны просчитывают возможные риски и максимальную сумму прибыли, которую могут от этого получить. Ст.451 ГК установлено, что суд может изменить условия договора, или вовсе расторгнуть его по требованию истца, если одновременно имеются четыре условия:

  • заключая договор, стороны не предусматривали подобного изменения;
  • изменение является следствием непреодолимых заинтересованной стороной причин, при должном исполнении ею существующих условий договора;
  • оставление договора в первоначальном виде повлекло нарушение имущественных интересов и ущерб (упущенную выгоду);
  • договором не предусмотрено, что изменения условий вредит заинтересованной стороне.

Чаще всего попытка расторжения договора происходит, исходя из просчитанного одной из сторон текущего экономического риска – то есть, по причине нестабильной финансовой ситуации.

Но судебная практика такова, что получить однозначный ответ о том, может ли финансовый кризис быть причиной изменения условий договора.

Поэтому заинтересованной стороне придётся доказывать одновременное наступление всех вышеуказанных условий, и их негативное влияние на возможность исполнения условий договора. Только в этом случае у суда будут основания для изменения условий договора в соответствии с требованиями ст.451 ГК.

Расторжение договора аренды

Досрочное прекращение действия договора аренды нежилого помещения может быть осуществлено:

  • по требованию арендодателя (ст.619 ГК);
  • по требованию арендатора (ст.620 ГК).

Сторона, предоставляющая недвижимое имущество в срочное платное пользование, может рассчитывать на прекращение действия соглашения по решению суд, если арендатор нарушает правила такого пользования, либо оно приводит к его ухудшению.

Право подать иск в суд о прекращении действия договора у арендодателя появляется, если противоположная сторона два срока подряд не внесла сумму арендной платы, или не ремонтирует его, если это предусмотрено договором. К судебному иску в обязательном порядке должен быть приложен оригинал письменного предупреждения о том, что арендатор обязан исполнить условия договора.

Соответствующие причины также могут возникать у арендатора. Он имеет право требовать расторжения, если:

  • не получил от арендодателя в пользование оговоренного договором имущества;
  • арендодатель предоставил имущество, но препятствует осуществлению права его пользования;
  • имущество не отвечает требованиям, прописанным в условиях договора и акте приёма-передачи;
  • арендодатель отказывается ремонтировать имущество, если такое обязательство установлено договором;
  • по не зависящим от арендатора причинам имущество доведено до состояния, непригодного для пользования.

Арендатор также вправе требовать включения в перечень положений договора (п.2 ст.451 ГК) прочих оснований.

Расторжение договора услуг

Соглашение о возмездном оказании услуг может быть расторгнуто в одностороннем порядке с мотивировкой заказчиком своих действий, или без таковой. Мотивами отказа могут служить:

  • непредставление исполнителем в срок, либо ненадлежащее предоставление услуг, оговоренных соглашением (п.п.2, 3 ст.715 ГК);
  • несоответствие услуг требованиям качества, оговоренным соглашением, либо наличие в результате неустранимых недостатков (п. 3 ст.723 ГК).

Для заказчика обязательно наличие доказательств нарушения исполнителем условий договора.

Право на немотивированный отказ носит безусловный характер, не оговаривается требованиями закона. Сторона может воспользоваться им как до начала фактического оказания услуг, так и во время такового. Условием является компенсация исполнителю расходов, которые тот понёс, выполняя условия договора до момента расторжения (п.1 ст.782 ГК).

Образцы уведомления и писем (претензий)

Информация о намерении одной из сторон в одностороннем порядке расторгнуть двустороннее соглашение (договор) до того, как наступит указанная в тексте дата его окончания, должна быть доведена до противоположной стороны посредством направления предупреждающего документа – уведомления (ст.782 ГК). Чтобы минимизировать риски, данный документ должен быть составлен юридически корректно.

Необходимые реквизиты, присутствие которых в уведомлении обязательно:

  • наименование стороны договора;
  • ИНН;
  • адрес (юридический и фактический);
  • реквизиты банковского счёта;
  • другие контактные данные;
  • данные контрагента.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке — образец

В уведомлении составитель должен упомянуть всю актуальную информацию о договоре (номер, дата заключения, контрагенты, номер пункта о досрочном расторжении), изложить факты нарушения его противоположной стороной.

Письмо (претензия) может быть составлено в нижеследующей форме:

В документе обязательно должны быть даны ссылки на статьи кодекса, на основании которых формируются отношения сторон – арендатора и арендодателя (глава 34).

Уведомление о расторжении договора поставки в одностороннем порядке

Направленный контрагенту предупреждающий документ должен содержать перечень возвращаемых товарно-материальных ценностей.

От того, насколько правильно выбран способ доставки уведомления в адрес получателя, зависит, как быстро будет расторгнут договор. Наиболее надёжным является вариант личного вручения первого экземпляра документа.

На втором адресат должен оставить подписанную лично отметку о дате получения. Если документ направляется почтой, наиболее надёжным является заказное письмо. Дата вручения устанавливается по почтовому штемпелю.

Для начала судебного процесса в случае неполучения ответа достаточно предоставить подтверждение получения противоположной стороной такого уведомления.

Кроме того, необходимо подтвердить, что противоположная сторона уведомлена о дате, до истечения которой должна дать ответ на направленное в её адрес уведомление.

Непредставление может служить основанием для отказа в возбуждении судебного дела по направленному иску.

Уведомление о расторжении договора хранения в одностороннем порядке

Правовые последствия одностороннего расторжения договора

После расторжения договора в одностороннем порядке данный документ перестаёт иметь юридическую силу. Для сторон этот факт имеет следующие последствия:

  1. Товарно-материальные ценности и денежные средства, переданные во исполнение условий договора, возвращаются сторонами друг другу.
  2. Сторона, имеющая задолженность, выплачивает сумму пени, установленную законом и условиями договора.
  3. Прекращаются все принятые сторонами в отношении друг друга обязательства.

Если решение о расторжении договора принималось судом, сторона (стороны), указанная в официальном документе, обязана возместить судебные издержки: уплатить в бюджет сумму государственной пошлины, адвокатские услуги. В некоторых случаях суд может лишь частично удовлетворить требования стороны, выступающей в качестве истца, или отказать вовсе. Тогда бремя издержек и расходов ответчика суд возлагает на сторону, подававшую иск.

Односторонний отказ от исполнения условий договора может быть обоснован двумя различными нормами права. Диспозитивные нормы относятся к отдельным видам соглашений. Подтверждением презумпции признания допустимым такого отказа может быть закрепление в тексте договора. Другой нормой, императивной, закрепляются права выгодоприобретателей в договорах страхования, комиссии, хранения, ренты.

Анализ существующих норм ГК РФ говорит о том, что отказ от исполнения или расторжение договора – это особые нормы прекращения неисполненных обязательств по инициативе одной из сторон. Вышеозначенные правовые последствия изменения юридической сути соглашения не могут иметь обратной силы.

Источник: https://alaws.ru/rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Может ли арендодатель расторгнуть договор в одностороннем порядке

Договор — это соглашение двух сторон. В документе обычно прописываются все пункты, которые нужно выполнять, для этого, он, собственно, и заключается.

Если срок договора не подошел к концу, может ли одна из сторон его расторгнуть? Законодательство предусмотрело такое положение вещей.

Договор имущественной аренды расторгается как по соглашению сторон, так и по решению суда. В некоторых случаях может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В любом случае обеспечивается защита всех сторон сделки.

В статье речь пойдет о том, в каких ситуациях расторжение возможно и что требуется сделать арендодателю во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил действие в одностороннем порядке.

Основные данные о сделках аренды

Арендные взаимоотношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ. Аренда, по определению, является гражданско-правовым договором, по условиям которого одно лицо передает другому объект недвижимости во временное пользование. Вторая сторона обязана ежемесячно вносить арендную плату.

Существует несколько видов договоров:

  • аренда транспортных средств;
  • прокат;
  • сдача объектов недвижимости;
  • лизинг — финансовая аренда.

Продукция, полученная в результате аренды, считается имуществом арендатора — того, кто вносит оплату.

Арендодателем может выступать собственник, для этого у него должны быть правоустанавливающие документы. Арендатором является физическое или юридическое лицо, если его права по отношению к аренде объекта не ограничены законом.

Основания расторжения договора аренды

Ситуации, которые касаются досрочного расторжения сделки, прописываются еще на стадии предварительного согласования условий. Если формулировка будет размытой, а при подписании документа срок действия определен, то разрешить вопрос можно в судебном прядке.

Для договоров, не имеющих срока действия, досрочное расторжение возможно. Важно предупредить о своих планах арендодателя заранее.

В число причин расторжения сделки арендодателем входят следующие:

  • переданное имущество используется не по назначению или с существенными нарушениями условий договора аренды;
  • не исполняется обязательство по проведению капитального ремонта;
  • отсутствие оплаты более 2-х раз подряд;
  • ухудшение состояния имущества;
  • нанесение предмету значительных повреждений, которые делает невозможной его дальнейшую эксплуатацию;
  • замена замков без предупреждения;
  • обнаружение недостатков объекта, которые усложняют его использование.

Особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя согласно ГК РФ

Статья 310 Гражданского кодекса предусматривает невозможность досрочного расторжения договора аренды одной из сторон. Однако в этом же нормативном акте описываются случаи, допускающие это сделать.

Если договор аренды заключен гражданином и индивидуальным предпринимателем, преимущественное право расторжения договора сохраняется за стороной, которая занимается предпринимательской деятельностью. Сторона, пострадавшая от такого решения, может потребовать возмещение убытков и судебных расходов.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса допускает одностороннее расторжение в случае непредвиденных обстоятельств.

Законодательство также регламентирует извещение второй стороны о намерении досрочного прекращения договора аренды. Чтобы процесс расторжения состоялся, потребуется собрать определенные документы.

После прекращения действия договора аренды имущество возвращается к его владельцу. Для этого составляется акт приема-передачи — аналог того документа, который сдавался перед сдачей объекта в аренду.

В акте обязательно должны быть прописаны следующие сведения:

  • характеристика объекта;
  • сроки аренды и возврата (с учетом подготовки в исходное состояние);
  • место прекращения договора.

Минимизация неприятных последствий, связанных с прекращением арендных отношений, зависит от полноты описания всех пунктов акта.

Если достигнуто взаимное согласие обеих сторон по поводу досрочного прекращения договора аренды, подписание бланка является простой формальностью.

Основными причинами преждевременного прекращения соглашения арендодателем являются следующие случаи:

  • когда арендатор отказывается исполнять обязательства;
  • сделка была заключена на неопределенный срок;
  • была прописана автоматическая пролонгация.

Составление акта требует внимательности и грамотности, иначе у второй стороны появится лазейка для взыскания денежной компенсации.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда

Досудебное урегулирование решает многие спорные моменты без серьезных потерь. Процедура расторжения может быть предусмотрена в договоре аренды. Если особенности прекращения арендных взаимоотношений будут оговорены перед подписанием, то вопрос решится без суда.

Срок действия соглашения является важным моментом. Расторжение возможно при подписании бессрочного договора.

Единственным условием при этом является оповещение арендатора за 3 месяца о будущих намерениях. Если дело касается объекта недвижимости или арендуется другое имущество, разрешено отправлять уведомление за 1 месяц.

Право для бессрочных договоров не прописывается отдельно, а предусматривается по умолчанию на законодательном уровне.

Судебное разбирательство

Такая мера является крайней, когда договориться стороны не в состоянии. При желании досрочно расторгнуть договор в 2021 году требуется составить уведомление в 2 экземплярах. На ответ дается месяц, после этого можно обращаться в суд.

Если сделка предусматривала штраф за досрочное расторжение, его нужно будет оплатить, независимо от того, на чьей стороне правда.

В исковом заявлении обязательно должны быть прописаны основания для досрочного прекращения договорных отношений. К заявлению должны быть приложены документы о праве собственности, удостоверяющие личность, а также доказательная база — фото и видео с нарушениями.

Как оформляется письмо о расторжении договора аренды от арендатора

Наличие письма, уведомляющего арендатора о досрочном расторжении договора аренды, должно стать первым шагом на пути к урегулированию ситуации. Это очень важный этап, особенно, если отношения между сторонами не особо гладкие.

Важно не только вовремя отправить письмо второй стороне, но и правильно его составить. Намерение арендодателя облекается в конкретную форму и содержит ряд сведений.

Форма уведомления должна быть письменной. По телефону или во время личной встречи нельзя просто сказать, что арендатору предстоит в скором времени освободить занимаемое помещение.

Подготовленное письмо направляется по почте на заказном бланке с уведомлением о вручении. Можно вручить уведомление уполномоченному представителю с отметкой о получении, проставленной на втором экземпляре письма.

В бланке требуется прописать следующие данные:

  • личные сведения отправителя — Ф.И.О., наименование организации, почтовый адрес;
  • должность, Ф.И.О., адрес получателя (в дательном падеже);
  • текст извещения;
  • подпись арендодателя;
  • дата составления документа.

В содержании письма должно быть обозначено намерение арендодателя досрочно прекратить договорные отношения. Указывается причина и дата освобождения объекта.

Если в договоре был предусмотрен пункт о досрочном расторжении, достаточно сослаться на него в письме. В этом случае обозначение причин необязательно.

В письме можно предложить второй стороне назначить уполномоченное лицо, которое сдаст объект. У представителя должно быть право подписи передаточного акта.

После получения письма придет уведомление о вручении. У арендатора есть 1 календарный месяц, чтобы выразить свое согласие/несогласие на досрочное прекращение договора.

Если соглашение заключено на срок до 1 года, подписываются 2 документа: акт приема передачи на возврат арендуемого объекта и соглашение о расторжении договора.

Соглашение, заключенное на срок более 1 года, считается обременением права собственности арендодателя. Оно снимается посредством госрегистрации договора о расторжении соглашения. После регистрации договор аренды прекращает свои полномочия.

Порядок расторжения

Перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем, требуется соблюсти досудебный порядок урегулирования. Эта процедура регламентируется п. 2 ст. 402 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовому акту требование о досрочном расторжении может быть заявлено в суде только после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в установленный законодательством срок (30 дней).

Арендодатель может обратиться в суд после того, как предоставит арендатору возможность исполнить его обязательство.

Факт соблюдения досудебного урегулирования должен быть документально зафиксирован, чтобы его можно было доказывать в судебном слушании.

В Гражданском кодексе предусмотрены основания для одностороннего отказа от исполнения пунктов соглашения.

Согласно статье 404 Гражданского кодекса досрочно расторгнуть договор можно в следующих ситуациях:

  • невозможности исполнения обязательств, прописанных в соглашении;
  • изменение или отмена акта госоргана, на основании которого было заключено соглашение;
  • признание арендатора банкротом.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по заявлению арендодателя или по соглашению сторон.

В Гражданском кодексе прописан довольно небольшой список оснований, по которым договор аренды можно расторгнуть досрочно. Такой жесткий порядок предусмотрен как гарант стабильности арендных отношений.

Но это не значит, что стороны не могут внести пункт о досрочном приостановлении договора на предварительном этапе. Это не запрещено Гражданским кодексом. В п. 1 ст. 404 прописаны основания для этого.

Предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора аренды

В законодательстве вопрос применения штрафных санкций имеет неоднозначную трактовку.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ физические и юридические лица свободны в заключении договоров. В пункте 4 этой же статьи условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда требования предписаны иными правовыми актами (стать 422).

Исходя из пункта 1 статьи 329 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника, залогом, неустойкой, задатком, банковской гарантией, поручительством и некоторыми другими способами.

Штрафом признается сумма, определенная законом или соглашением, которую должнику следует уплатить кредитору в случае просрочки исполнения или несоблюдения своих обязательств.

По п. 1 ст. 330 ГК, требуя неустойку, кредитор не обязан доказывать причинение убытков.

Описанные нормы позволяют арендодателю включать в соглашение пункты о применении к арендатору штрафных санкций за досрочное расторжение договора.

Заключение

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем — довольно частая практика. Обычно этот пункт прописывается в соглашении. Но случается, что стороны полюбовно решают этот вопрос или идут в суд.

Важно придерживаться законодательных норм по срокам, наличию уведомлений. Но самое главное — если в договоре нет пункта о досрочном прекращении, у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора.

: В каких случаях возможно расторгнуть договор в одностороннем порядке



Источник: http://expert-home.net/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-poryadke-arendodatelem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.