+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор с агентством о продаже квартиры

Содержание

Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Договор с агентством о продаже квартиры

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор.

Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы.

Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

  1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
  2. Стоимость вознаграждения агентства.
  3. Срок действия договора.
  4. Стоимость объекта недвижимости.
  5. Реквизиты сторон.
  6. Опись документов.

  7. Кто и какие собирает справки.
  8. Ответственность агентства.
  9. Ответственность клиента.
  10. О расторжении договора.

  Как продать квартиру купленную в ипотеку

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

  • подбор вариантов квартир;
  • проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
  • изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
  • сбор необходимых справок и документов;
  • подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
  • проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
  • подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
  • присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
  • оформление акта приема-передачи квартиры;
  • контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

  • на рекламу квартиры;
  • по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
  • по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости.

Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются.

Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

  Строить ли дом из клееного бруса?

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе.

Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

  Кредит или займ: в чем разница? Что лучше выбрать?

5. Реквизиты сторон

В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).

6. Приложение к договору – опись документов

Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы,  следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.

7. Кто собирает справки?

Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность агентства недвижимости

В договоре должна быть указана мера ответственности риелторской фирмы за совершаемые действия.

Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства. Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

9. Ответственность клиента

Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать.

За нарушение условий договора ответственность несут как агентство, так и клиент. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре, это естественно.

Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения.

10. Порядок расторжения договора

В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).

P.S. Открою один секрет – вы не обязаны подписывать договор в том виде в каком вам его навязывают. Вы можете попросить агентство исключить или изменить те условия, которые вас не устраивают. Если агентство дорожит своей репутацией, оно пойдет вам на встречу. Также вы можете составить протокол разногласий к тем пунктам договора, которые желаете изменить.

Источник: http://74nedvizhimost.ru/news/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti-10-osnovnyx-trebovanij.html

Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры?

Договор с агентством о продаже квартиры

Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, так ли необходимо заключать соглашение с риэлторской компанией на оказание услуг по поиску клиента-покупателя и на что обращать внимание при подписании.

Вопрос о том, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже квартиры возникает в нескольких ситуациях:

  1. когда вам, как продавцу недвижимости риэлтор или агентство недвижимости предлагает эксклюзивно реализовать жилье;
  2. второй вариант, когда риэлтор предлагает работать в обход агентства, т.к. не хочет делать с ним комиссию, а это достаточно хороший процент, примерно 20-40% от общей суммы.

Давайте разберем, как поступить правильно и на какие факторы опираться при принятии решения.

Нужен ли договор с риэлтором?

Нужно ли заключать договор с риэлтором и его агентством недвижимости на продажу квартиры и какие плюсы и минусы от этого получает продавец?

Продавая квартиру, дом или земельный участок продавец подвергается наплыву предложений от агентств и риэлторов заключить договор. При этом вы сталкиваетесь с двумя тактиками общения:

  • Дефицит информации. коротко объясняют, что хотят от вас и что вы получите и подсовывают документ на n-листах, чтобы вы подписали и успокоились;
  • Избыток информации. Подробно разжевывают процесс продажи квартиры, объясняют нюансы, предлагают массу вариантов решений и вы постепенно начинаете полагать, что да, вот оно — меня поняли, мне здесь помогут! И тут появляется документ на подпись об эксклюзивном праве продавать вашу недвижимость.

По агентскому «эксклюзивному» договору вы предоставляете право риэлтору агентства принимать звонки покупателей, общаться с ними, организовывать и проводить просмотры, брать аванс за вас!

Некоторые агентства практикуют хранения в своих офисах оригиналов документов на квартиру собственника, таким образом пытаясь привязать его к себе, чтобы не сорвался.

Еще один нюанс, который заставит вас подумать, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже жилья — пролонгация соглашения с агентством. Как правило договор заключают на 3-6 месяцев, затем риэлтор всячески попытается его продлить, либо в договоре будет прописано, что он продляется автоматически, если одна из сторон не заявит о его прекращении. А надо ли вам это?

Что касается суммы вознаграждения. То она тоже может меняться, например, в договоре будет прописано, что на момент внесения аванса или задатка по продаваемой квартире, размер комиссии может увеличиться по согласованию сторон.

Это очень щекотливый момент, не думайте, что вы будете так хитры, что сможете отказаться от предложенного повышения, если на горизонте появится реальный покупатель, но вы с ним будете взаимодействовать только в присутствии риэлтора.

Готовьтесь к тому, что помимо комиссии вы заплатите риэлторской конторе за дополнительные услуги, как то реклама в Интернет, базе агентства, расклейка по столбам и т.д. Но не факт, что вам предоставят отчет, о проделанной работе и затратах и тем более вы не сможете проверить правда ли отражена в отчетах или это просто «отписулька» для успокоения.

Далее, привязав вас договором, риэлтор может успокоиться и изредка устраивать показы. Затем, через месяц-три сообщить, что появилась необходимость снизить цену, полагая, что вы уже созрели к этому. И чаще всего так и бывает и продавцы начинают снижать стоимость жилища и продают объект по цене ниже, чем договаривались по подписанному договору изначально. Но посредник уже и забыл об этом!

В итоге, прикинув все За и Против, подумайте, надо ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры, если вы самостоятельно способны сделать тоже самое, что вам предлагают за огромный размер комиссии?

Как не подписывать договор с риэлторами и продать квартиру?

При любом обращении к вам посредника или агентства недвижимости не передавайте им на руки оригиналы правоустанавливающих документов а квартиру — ни одного! Пусть берут выписку из ЕГРН, она покажет всю достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости! Для работы им этого больше, чем достаточно.

Вы можете заключить договор не предоставляя оригиналы документов и посредники не смогут вам ничего сказать против, т.к. им этот договор нужен больше, чем вам, т.к это гарантия получения комиссионных. Они будут надеяться, что документ удержит вас от самостоятельных действий.

По аналогии заключаете подобные договора со всеми агентствами в городе и используете их рекламные возможности и базы на 100%.

Если будут просить внести предоплату услуг — отказывайте, но при этом говорите, что согласны оплатить по факту перехода прав новому владельцу. Делаете невинный взгляд и все, вы же не отказываетесь платить и подписывать договор!

Нужно ли заключать договор с риэлтором в обход агентства

В этом случае мы взвешиваем несколько факторов:

  • гарантии, которые предоставляет физическое лицо против агентства недвижимости;
  • затраты;
  • условия оплаты;
  • эксклюзив, штрафы, пени.

Агентство недвижимости не может гарантировать «чистоту» сделки и отсутствие претензий 3-х лиц на покупаемую или продаваемую квартиру, как и любой юрист и нотариус. Тоже самое можно сказать о риэлторе.

При возникновении споров по жилью, в случае ошибок при его проверке, риэлторская контора выступает разве что свидетелем. Поэтому договор с ним больше защищает юридическое лицо, чем клиента. Отвечать зачастую риэлторской фирме, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей нечем, да и не будут они этого делать.

В итоге с гарантиями и рисками разобрались. Теперь про комиссию и условия оплаты. Большинство риэлторских компаний берут свою комиссию на этапе внесения аванса до регистрации сделки в Росреестре. С риэлтором же можно договориться, чтобы оплатить услуги после регистрации. Для него риск неоплаты, для покупателя и продавца — надежность и спокойный сон.

Размер комиссии агентства фиксирован либо процентной ставкой, либо фиксированной суммой, плюс оплата часто разделена на две части:услуги агентства (реклама, и т.д.);

комиссия.

Если риэлтор заключает с вами договор на продажу квартиры в обход агентства, то оплата будет разовая, либо вы можете договориться, что обойдетесь одной выплатой вместо двух.

Эксклюзив подразумевает лишение продавца права обращаться в другие агентства за помощью в продаже жилья, а покупателя лишает возможности договориться с продавцом напрямую. Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, если он содержит условия «эксклюзива»? Конечно нет! Вы можете договориться с ним не включать этот пункт.

Что касается штрафных санкций со стороны риэлторской конторы, штрафов и пени за какие-либо нарушения договора, то мы уже разбирали, что эти действия незаконны!

Читайте статью, как вернуть аванс за квартиру и не платить штрафов

В итоге получается, что единственно, что вам грозит при подписании договора с риэлтором в обход агентства — он будет неэффективно работать над поставленной задачей.

Второй момент больше этический, ведь посредник, который обманывает свое агентство может обманывать и вас. С другой стороны, вам никогда не понять, что толкает маклера на подобные действия, причин может быть масса от ссоры с директором организации до недовольством последней выплатой зарплаты.. и, возможно, его стоит по-человечески понять.

Вы узнали, стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры и как сделать так, чтобы ваша квартира попала в базу агентств вашего города.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/nuzhen-li-dogovor-rieltorom.html

Нюансы заключения договора на продажу квартиры с агентством недвижимости или риэлтором, образец документа

Договор с агентством о продаже квартиры

Продажа квартиры – юридически сложная процедура, провести которую самостоятельно для человека, не имеющего дел с рынком недвижимости, довольно сложно. Поэтому множество граждан прибегают к услугам риэлторов, которые не только самостоятельно ищут покупателя, но и впоследствии сопровождают сделку, помогая оформить документы и проверить юридическую чистоту сделки.

Заключать письменный договор на оказание риэлтерских услуг нужно в обязательном порядке, так как это соглашение – гарантия выполнения обязательств каждой из сторон по отношению к другой. В договоре детально описываются все услуги, которые обязуется предоставить агентство за оговоренную плату, а также ответственность за недобросовестное их выполнение.

Справка: Типовой договор на оказание риэлторских услуг был разработан гильдией риелторов, после чего прошел юридическую экспертизу на предмет содержания всех важных аспектов взаимоотношений между исполнителем и заказчиком.

Согласно заключенному договору исполнитель (риэлтор) обязуется осуществить в интересах заказчика:

  • Подготовить образцы договора.
  • Произвести осмотр и оценку реализуемого объекта недвижимости, и установить ту цену, которая будет соответствовать требованиям заказчика и будет конкурентоспособна на рынке.
  • Провести рекламную кампанию, направленную на привлечение покупателей.
  • Проводить переговоры с заинтересованными лицами и организовывать показы квартиры.
  • Искать подходящий объект недвижимости, если договор заключен на покупку или аренду жилплощади.
  • Проверить предоставленные продавцом документы на жилье.
  • Сопровождать сделку, если она заверяется нотариально.
  • Проводить консультации.
  • Проводить иные мероприятия в интересах заказчика.
  • Соблюдать конфиденциальность.

Заказчик, в свою очередь, обязан:

  • Предоставить полный комплект документов.
  • Информировать агента о возможных юридических сложностях, связанных с оформлением сделки.
  • Обеспечить риелтору возможность для организации показов объекта потенциальным покупателям.
  • Своевременно и в полной мере оплатить услуги риелтора после выполнения им своих обязательств.

документа

Агентский договор должен включать:

  1. Сведения о заказчике и исполнителе.
  2. Полный перечень оказываемых услуг.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Сроки действия договора и возможность его продления.
  5. Права и обязанности исполнителя и заказчика.
  6. Условия расторжения договора и ответственность сторон.
  7. Порядок расчетов и размер комиссионного вознаграждения.
  8. Порядок решения споров.
  9. Сведения об отчетности со стороны исполнителя.

Исполнителю нужно предоставить:

  • Паспорт.
  • Доверенность, выданную риэлторским агентством с указанием полного перечня полномочий агента.

Агентству недвижимости потребуется предоставить:

  • Учредительные документы организации.
  • Свидетельство о гос. регистрации.
  • ИНН.

Заказчику нужно будет предъявить:

  • Гражданский паспорт, ИНН, СНИЛС.
  • Правоустанавливающие документы на жильё.
  • Согласие органов опеки и попечительства на сделку, если один из собственников – несовершеннолетний.
  • Справка по форме №9.

Как оформить контракт с риэлтором, на что обратить внимание?

В тексте соглашения должны присутствовать сведения о:

  • Площади жилого объекта.
  • Типе помещения (является объект жилым или нет).
  • Наличии ремонта, бытовой техники и др. особенностях квартиры.
  • Количестве комнат, балконов, лоджий и др.
  • Точном местоположении квартиры (кадастровый адрес).

Стороны

В этом разделе должна быть указана информация об участниках соглашения – Ф. И. О. продавца квартиры, его персональные данные и контактный номер телефона, а также полное название риэлторского агентства и сведения о его директоре.

Предмет

Предметом договора являются услуги риелтора. Они должны быть предоставлены в соответствии с условиями заключенного договора, а заказчик будет обязан их оплатить. Перечень предоставляемых услуг должен быть зафиксирован в тексте соглашения.

Обязанности сторон

Заказчик:

  • Предоставление документов на объект недвижимости.
  • Оказывать содействие риэлтору на всех этапах действия соглашения.
  • Своевременно и в полном объеме оплатить услуги агентства.
  • Подписать акт выполненных работ.

Агентство:

  • Проведение рекламной кампании, направленной на привлечение покупателей.
  • Поиск покупателей и демонстрация им объекта.
  • Проведение переговоров с покупателями относительно условий сделки.
  • Проверка законности сделки и организация процесса.

Сроки

Сроки сотрудничества должны быть четко прописаны в договоре. Чаще всего этот период составляет 1–4 месяца, но может быть пролонгирован по соглашению сторон.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Важно! Услуги риелтора должны быть оплачены в полном объеме в тот период, который был зафиксирован в соглашении. Чаще всего размер комиссии составляет от 2 до 5% от стоимости реализуемого объекта, либо фиксированную сумму от 40 000 до 100 000 рублей.

Как правило, оплата проводится двумя частями. Первая часть должна быть выплачена независимо от итогов сотрудничества и даже в случае расторжения договора не будет возвращена. Остаток суммы выплачивается лишь в том случае, когда обязательства агента исполнены в полном объеме после подписания заказчиком ДКП.

Ответственность за нарушение условий

Ответственность сторон за нарушение взятых ими обязательств прописывается в тексте соглашения. Ответственность заказчика:

  • Если нарушены сроки выплаты комиссионных – взимается пеня в размере 0,1 – 0,2% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.
  • Если договор расторгается по инициативе заказчика в одностороннем порядке – задаток не возвращается.

Меры ответственности агента прописываются в тексте типового соглашения редко, но в интересах заказчика настоять на внесении этого пункта в договор. Мерой ответственности за срыв сделки по вине исполнителя может стать обязанность выплатить компенсацию продавцу.

Как расторгнуть?

Основанием для расторжения соглашения между риэлтором и продавцом могут послужить:

  • Истечение оговоренных сроков.
  • Инициатива сторон.
  • Нарушение обязательств исполнителя или заказчика.
  • Наступление непредвиденных обстоятельств, независящих от воли сторон.

Условия расторжения и последствия для сторон должны быть прописаны в тексте документа отдельным пунктом. Как правило, если разрыв инициирован заказчиком – он будет вынужден оплатить риэлторские услуги соразмерно полученным фактически услугам.

Расчет производится так:

  • 5% от суммы взимается за формирование ДКП.
  • 30% за поиск покупателей (если они были найдены).
  • 65% – за составление купчей (если исполнитель выступает представителем заказчика).

Внимание! Штрафы за разрыв договора в одностороннем порядке незаконны, допускается лишь компенсация понесенных сторонами убытков.

Договор на оказание риелторских услуг не подлежит нотариальному заверению и не требует государственной регистрации. Документ составляется в простой письменной форме.

Оформление договора с риелторским агентством позволяет заказчикам существенно сократить время поиск покупателя и возможные риски, так как привлечение профессионала гарантирует юридически верное оформление сделки с учетом всех требований законодательства РФ.

Однако услуги риелторов стоят недешево, а разрыв соглашения в одностороннем порядке может повлечь за собой потерю уплаченного ранее задатка независимо от результатов сотрудничества.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/kak-sostavit-dogovor-s-rieltorom.html

Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры

Договор с агентством о продаже квартиры

Договор с риелтором является договором возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям такого договора применяются общие положения о данном виде договора, предусмотренные статьей 779 Гражданского кодекса РФ. Каких-либо особых требований к договору на оказание риелторских услуг (договору с риелтором на продажу или куплю квартиры) законодательством РФ не предусмотрено.

Условия договора с риелтором

В договор с риелтором на оказание риелторских услуг рекомендуется включить следующие разделы (кроме преамбулы):

  1. предмет договора;
  2. права и обязанности Исполнителя;
  3. права и обязанности Заказчика;
  4. стоимость услуг и порядок расчетов;
  5. порядок расторжения договора;
  6. ответственность сторон;
  7. сроки исполнения обязательств по договору.

В преамбулу договора включаются наименования сторон договора. Как правило, это – Заказчик, являющийся заказчиком риелторских услуг, и Исполнитель — лицо, которое оказывает эти услуги.

1. Предмет договора
Предмет договора — это раздел, содержащий существенное (ключевое) условие договора, определяющий действия, которые должен осуществить риелтор в целях покупки/продажи квартиры, и результат этих действий.

2. Права и обязанности Исполнителя
В обязанности Исполнителя могут входить:

  1. поиск покупателей/продавцов квартир в соответствии с требованиями Заказчика;
  2. организация осмотров квартир потенциальными покупателями или Заказчиком;
  3. проведение переговоров;
  4. анализ правоустанавливающих документов на квартиру;
  5. формирование комплекта документов на приобретаемую/продаваему квартиру;
  6. подготовка сделки, организация взаиморасчетов между продавцом и покупателем;
  7. проведение государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру;
  8. подготовка и передача Заказчику полного пакета документов на покупаемую квартиру.

3. Права и обязанности Заказчика

К обязанностям Заказчика, отраженным в договоре, могут относиться:

  1. предоставление Исполнителю документов на квартиру;
  2. обеспечение возможности осмотров продаваемой квартиры потенциальными покупателями (в случае если Заказчик продает квартиру);
  3. явка для ознакомления с подобранными вариантами квартир (если Заказчик хочет купить квартиру);
  4. организацию и обеспечение присутствия всех лиц, принимающих участие в сделке, для ее оформления и регистрации;
  5. подписание акта оказанных услуг по договору с риелтором;
  6. осуществление оплаты за оказанные услуги в соответствии с условиями договора.

4. Стоимость услуг и порядок расчетов

Условие об обязанности оплаты оказанных услуг является существенным условием договора. Поэтому это условие об оплате и порядке расчетов обязательно должно присутствовать.

Оплата услуг риелтора может устанавливаться в виде твердой суммы или в процентном выражении к стоимости покупаемой (или продаваемой) квартиры.

Кроме того, стоимость услуг Исполнителя может состоять из двух частей — фиксированной и переменной.

В этом случае оплата фиксированной части производится независимо от того, купил или продал Заказчик квартиру по итогам оказания услуг риелтором, а оплата переменной части производится только при условии покупки или продажи квартиры.

В договоре с риелтором желательно определить стоимость услуг на всех этапах исполнения договора и моменты их оплаты. А также рекомендуется описать порядок проведения расчетов, например, в привязке к конкретным событиям (например, оплата только после подписания акта оказанных услуг).

5. Порядок расторжения договора

Обе стороны вправе расторгнуть договор по взаимному согласию либо по основаниям, установленным действующим законодательством.

  • Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. В этом случае договор будет считаться расторгнутым с момента возмещения Исполнителю понесенных им расходов.
  • Исполнитель может отказаться от исполнения своих обязательств по договору, но лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Объем убытков в этом случае никак не ограничен.

6. Ответственность сторон
В данном разделе рекомендуется предусмотреть ответственность как Исполнителя, так и Заказчика.

В частности, надо предусмотреть ответственность Исполнителя за сохранность полученных от Заказчика документов. В частности, надо предусмотреть обязанность восстановления Исполнителем утерянных или утраченных документов за свой счет, если это произошло по его вине.

Заказчик может нести ответственность за нарушение сроков оплаты оказанных услуг, например, в виде выплаты Исполнителю установленной договором неустойки.

7. Сроки исполнения обязательств по договору

В договоре с риелтором необходимо указать срок действия договора. Стороны договора могут предусмотреть возможность продления договора на определенный срок при отсутствии возражения сторон. В договор можно включить условия о других сроках, связанный с исполнении обязательств по договору. Например, можно установить срок уведомления о возражениях по продлению срока оказания услуг и т.п.

Расторжение договора с риелтором

Расторжение договора на оказание риелторских услуг может быть произведено как по взаимному согласию сторон, так и в одностороннем порядке любой их сторон, т.е. как Заказчиком, так и Исполнителем. Эта норма работает независимо от того, включено ли условие о расторжении в текст договора. Никаких уважительных причин, необходимый для отказа от исполнения договора и его расторжения нет.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. Эта норма установлена п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально.

При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.

Исполнитель также может отказаться от исполнения своих обязательств по договору и здесь тоже требуется особых условий. Но это возможно лишь при условии полного возмещения Заказчику убытков. Обратим внимание, что здесь речь идет именно об убытках, а не о фактически понесенных расходах.

Это означает, что объем убытков никак не ограничен и Заказчик может отнести к убыткам все свои потери, которые имели место в связи с договором и действиями риелтора. Но надо понимать, что в случае отказа риелтора от добровольного возмещения убытков Заказчику придется обращаться в суд.

Договор с риелтором на продажу квартиры: образец

В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на продажу недвижимости (квартиры). О том, какой из образцов взять за основу, решать вам.

Мы предлагаем образец договора, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.

Договор с риелтором на покупку квартиры: образец

В интернете можно найти большое количество образцов договоров с риелтором на покупку квартиры. Вы можете выбрать подходящий для вас вариант.

Мы предлагаем образец договора на покупку квартиры, который тоже можно использовать для подготовки или сверки с договором, предложенным вам риелтором или риелторской компанией.

Скачать Образец договора с риелтором на продажу квартиры или Образец договора с риелтором на покупку квартиры

Источник: https://lawrecom.ru/dogovor-s-rieltorom-na-prodazhu-kuplyu-kvartiry/

Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

Договор с агентством о продаже квартиры

» Купля-продажа квартиры » Договор с риэлтором на покупку квартиры

2 245 просмотров

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Нужен ли договор с риэлтором

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Следует учитывать, что услуги агентства или риэлтора – платные. В среднем, клиенту это обойдется примерно в 5% от стоимости жилья. В то же время, нужно учитывать особенности работы риэлтора.

Значительная часть из них берет деньги не с покупателя, а с продавца, так как именно он является получателем солидной суммы и с большей вероятностью, чем покупатель, согласиться оплатить услуги компании.

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Очень важно внимательно изучить договор и, если какие-то пункты не устраивают – настаивать на их удалении или изменении. Если спорные пункты компания или человек отказываются убирать, то это должно наводить на подозрения.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора.

Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять.

Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

В случае с продажей квартиры все значительно проще, в этом разделе просто описывается уже имеющееся жилье, которое планируется продавать: адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее.

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Далеко не всегда у агентства есть собственный юрист, потому проверка сторон и документов может производится очень поверхностно. Чтобы снизить вероятность возникновения серьезных проблем в будущем рекомендуется дополнительно обращаться за помощью к опытным юристам, которые уже направлено проверят все, что только возможно.

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Пример: Риэлтор указывает в договоре, что он будет искать квартиру для клиента в течение 1 месяца. Если за этот срок ничего подходящего не будет найдено, риэлтор возвращает ранее полученный аванс и расторгает договор по соглашению сторон (или в одностороннем порядке).

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Это необходимо сделать для того, чтобы стоимость услуг компании не менялась в процессе обслуживания клиента.

Пример: Человек заключил договор с агентством недвижимости, в котором указывалось, что оплата услуг производится согласно тарифам фирмы, посмотреть которые можно на таком-то сайте.

В процессе обслуживания компания может с легкостью поменять информацию на сайте и тем самым существенно увеличить затраты клиента.

Причем все это будет сделано строго по договору и даже оспорить ничего не получится.

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

Пример: Агентство недвижимости обязуется предоставлять клиенту на выбор по 3 квартиры каждую неделю. Если они этого не делают, то обязаны вернуть клиенту полученный авансовый платеж и дополнительно выплатить штраф в размере 50% от размера аванса.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Лицензирование риэлторов носит добровольный характер. Как доказывает практика, обычно ее имеет не более 10% лиц, которые вообще занимаются такой деятельностью. С другой стороны, если лицензия есть – это хороший признак.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

В качестве доверенности может выступать и другой документ. Например, устав, дающий право подписи только директору/владельцу или протокол собрания учредителей, на котором принято решение, что представлять компанию будет то или иное лицо.

Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

Такая услуга у нотариуса тоже платная: от 1-2 тысяч рублей и больше.

Скачать образец договора с риэлтором на покупку квартиры

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Пример: В обычной ситуации клиент должен заплатить компании 5% от стоимости жилья. В случае с эксклюзивным обслуживанием размер комиссии снижается до 2%.

Если предположить, что квартира стоит 4 миллиона рублей, то в первом случае человек заплатит 200 тысяч рублей, а во втором 80 тысяч рублей.

Экономия, при согласии на эксклюзивное обслуживание, составит 120 тысяч рублей, что очень существенно.

Договор с риэлтором может быть проблемным сам по себе, не говоря уже про сделку купли-продажи. Рекомендуется обращаться к опытным юристам, которые смогут сопровождать сделку на всем ее протяжении, начиная с заключения договоренностей с риэлтором и заканчивая оформлением права собственности. Специалисты на бесплатной консультации расскажут об основных спорных моментах, которые нужно учитывать, и они же будут отстаивать интересы клиента при дальнейшем сотрудничестве.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-s-rieltorom-na-pokupku-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.