+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что значит при продаже квартиры переуступка

Содержание

Переуступка квартиры – как купить и оформить недвижимость

Что значит при продаже квартиры переуступка

Новостройки привлекают все большее количество людей, поскольку по цене незначительно превышают вторичное жилье, а преимуществ для проживания значительно больше. Новая квартира в современном доме и чистом подъезде намного привлекательнее и удобнее в дальнейшей эксплуатации.

Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами, иногда продавец предлагает выкупить у него жилье по переуступке прав.

Что такое переуступка прав?

Не все покупатели точно понимают, что на самом деле означает переуступка прав собственности в новостройке. Дело в том, что тонкостей в этой процедуре немало и контролировать процесс должен сам покупатель.

Законодательные нормы в данном случае не могут регулировать процесс в полной мере, поскольку переход права собственности произойдет только после сдачи новостройки в эксплуатацию. До этого момента все юридические изменения переуступки квартиры фиксируются в договоре долевого участия через цессии.

Договор долевого участия – это договор с участием двух сторон, который регламентирует условия участия в строительстве дома или квартиры. Одной из сторон является сам застройщик недвижимости, а второй – инвестор новостройки, который будет частично финансировать работы по возведению здания (может быть физическим и юридическим лицом).

Купить квартиру по переуступке самого ДДУ не получится, поскольку Росреестр не фиксирует переход права собственности в данном случае. Законный способ продажи недостроенной квартиры – это заключение договора цессии (переуступки права требования).

Цессия (Договор переуступки прав требования) – это процедура с участием трёх сторон, заключается при необходимости регистрации перехода недостроенной квартиры от продавца к покупателю.

В ДДУ  не прописывается необходимость получения согласия от застройщика на проведение сделки, однако уведомить о смене дольщика потребуется обязательно (для окончательного оформления квартиры на ФИО покупателя).

Варианты переуступки

Ввиду возможности участия в сделке нескольких видов правовых субъектов, возможны различные схемы сделок по переуступке квартиры в новостройке. Далее разберем самые распространенные из них.

Переуступка квартиры в новостройке по ипотеке

Ипотечные недостроенные новостройки также могут быть перепроданы по договору переуступки прав требования. В таком случае первым делом нужно согласовать продажу квартиры с банком, поскольку без согласия кредитора сделка невозможна.

Перед продажей квартиры в новостройке банк обязательно проверит кредитоспособность покупателя. При наличии большой суммы текущей задолженности разрешение на кредит в новостройке получить не удастся. Одобрение последует только при оплате покупки наличными средствами.

От физического лица

Стандартный вид сделки, когда продавец не рассчитал свои силы или изменил планы по поводу дальнейшего участия в строительстве. Основным нюансом является тот факт, что взаиморасчеты по закону можно проводить до проведения регистрации.

Это может повлечь за собой мошеннические действия со стороны продавца, поэтому лучше провести сделку с оплатой квартиры в новостройке через банковскую ячейку.

В таком случае деньги продавец получит только после перехода права собственности к покупателю, то есть после регистрации сделки в Росреестре.

От юридического лица

Часто инвесторами новостроек становятся юридические лица, которые имеют свободный капитал для вложения его в стройку. Любые капиталовложения в таких сделках делаются на основе окупаемости и получения дополнительной прибыли. Вложение в новостройку проводится на начальной стадии, а при выкупе нескольких квартир застройщик может предоставить скидку как крупному покупателю.

Порядок действий

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Алгоритм действий заключается в следующих шагах:

  • отправить письменное уведомление всем участникам Договора Долевого Участия;
  • обозначить цену продаваемой недвижимости;
  • через один календарный месяц можно выставить на продажу;
  • заключить трехсторонний договор цессии;
  • зарегистрировать переуступку в Росреестре;
  • подписать акт приема – передачи недвижимого имущества и отсутствии претензий с обеих сторон.

Важно! Подписывать акт приема-передачи квартиры в новостройке лучше в момент фактического приема объекта от продавца, чтобы ещё раз проверить соответствие заявленным характеристикам.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить договор переуступки на новостройку, стоит обратить внимание на возможные особенности, которые могут пригодиться в дальнейшем. Проверка застройщика должна находиться на первом месте, поскольку от его надежности будет зависеть весь исход операции.

Как же проверить застройщика? Обозначим основные методы:

  • наличие разрешительного пакета документации на ведение строительства;
  • новостройки, возведенные ранее, были сданы по графику;
  • отсутствие текущих судовых исков от потерпевих дольщиков;
  • проверка отзывов о компании на сайтах отзовиках.

Не помешает проверить состояние самой квартиры, её местоположение, соответствие уже проделанных и недостающих работ.

Немаловажен вопрос стоимости сделки для покупателя, поскольку помимо основной суммы по договору у него будет ещё достаточно трат. Разберем подробно, сколько стоит покупка квартиры по переуступке прав требования:

  • налоги – 13% (оплачивает продавец, как лицо, получившее доход НДФЛ);
  • комиссия от застройщика – устанавливается индивидуально компанией и прописывается в ДДУ;
  • госпошлина – 0,5% от суммы договора;
  • оплата услуг юриста (при необходимости);
  • нотариальное заверение документов.

Участники сделки могут договариваться об оплате расходов пополам или одним покупателем.

Немаловажен и фактор выполнения обязательств перед застройщиком. При полностью выплаченной сумме по договору к покупателю переходят только права на требование жилья.

Однако, если оговоренная в ДДУ сумма не погашена, то цессионарий (покупатель), также будет нести обязательства вместо продавца.

Список документов

Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
  2. Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
  3. Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
  4. Оригинал ДДУ.
  5. Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
  6. Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
  7. Оригинал договора ипотеки.
  8. Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.

Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.

Преимущества и недостатки

Как и любая другая процедура, продажа квартиры по переуступке имеет свои подводные камни в виде плюсов и минусов для каждой из сторон. Преимущества заключаются в получении финансовой выгоды для продавца и покупателя от разницы в цене готового жилья и на стадии стройки.  

На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.

Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:

  • сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
  • ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
  • необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
  • согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
  • возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);

Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой.

После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки.

Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.

Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-po-pereustupke/

Как продать квартиру по переуступке: принципы и особенности сделки

Что значит при продаже квартиры переуступка

Продажа квартиры в новостройке по переуступке является довольно распространенным форматом, собственно, до 25% от всех квартир на первичном рынке продаются именно таким образом.

За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки.

Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как продать квартиру по переуступке, и какой порядок проведения таких сделок.

На первый взгляд, процедура может показаться сложной, так как это, фактически, трехсторонняя сделка, в которой, помимо продавца и покупателя, принимает участие застройщик (кроме того, сторон может быть и больше – например, если используется банковский кредит). Однако переуступка требует намного меньшего количества усилий для проверки юридической чистоты сделки, чем в случае с классическим договором купли-продажи.

Что такое переуступка

Важно понимать, что дольщик не может продавать недвижимость в обычном порядке, поскольку не располагает свидетельством о праве на собственность, да и самой собственности, фактически, еще нет.

Этот формат продажи доступен дольщикам (инвесторам строительства), которые желают вернуть средства, вложенные в недвижимость.

Основная особенность сделки заключается в том, что продается не квартира (так как на момент покупки ее может еще не существовать), а права требования на ее, и эти права являются основанием для передачи квартиры от застройщика будущему собственнику, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Переуступка проводится значительно быстрее и требует меньшего количества документов, чем договор купли-продажи. Кроме того, не требуется прилагать усилия для проверки истории квартиры (факты смены владельцев) – покупатель будет первым обладателем права на собственность.

Договор застройщика с новым претендентом на собственность заключается на основании имеющихся документов, которые свидетельствуют о наличии прав требования у текущего их обладателя. Речь идет о ДДУ – согласно этому документу потенциальные владельцы жилья инвестируют свои средства в строительство дома с тем, чтобы по окончании процесса возведения дома получить квартиры.

Законодательные нормативы

Сделки подобного рода проводятся иначе, чем купля-продажа существующей недвижимости, но тоже имеют юридическую силу, а возможность и процедура передачи прав собственности регулируются следующими нормативными документами:

  • ФЗ №214 «О долевом строительстве»;
  • Ст. 388 уточняет условия переуступки;
  • Ст. 389 содержит нюансы проведения сделки;
  • Ст. 390 определяет ответственность инвесторов, переуступающих права владения недвижимостью одного владельца третьим лицам.

Встречается и другой термин, обозначающий переуступку — «цессия». Сделка цессией является именно передачей прав владения одного физического или юридического лица другому. Это значит, что последующий договор заключается между дольщиком и желающим купить права на недвижимость, а не между застройщиком и покупателем.

Юридически сделка является законной, однако она вполне может превратиться в мошенническую схему, если не будут соблюдаться законодательные требования.

Преимущество переуступки: в чем выгода?

Для продавца переуступка позволяет вернуть деньги, если по каким-то причинам он более не способен выплачивать ипотеку, продавец имеет возможность сразу же погасить кредит.

Основной причиной, по которой квартиры, продающиеся по переуступке, пользуются большой популярностью, является их сниженная стоимость (относительно среднерыночной).

Квартира в недостроенном доме стоит дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию – это очевидное преимущество для покупателя недвижимости. Эта особенность, привлекает покупателя, позволяя быстро конвертировать квадратные метры в деньги.

До обретения прав собственности и переезда для проживания нужно ждать определенный период, от нескольких месяцев до года-двух (в зависимости от состояния готовности здания).

После окончания строительства здание будет проверяться контролирующими органами, которые проверят соответствие выполненных работ современным требованиям законодательства, включая эксплуатационные, строительные и прочие.

Иногда недвижимость уже можно осмотреть, оценить планировку, расположение здания и инфраструктуру, которая находится поблизости, понять, какие удобства предусматривает придомовая территория (детские площадки, парковочные места и т.д.).

Проверка документов: что требуется от продавца

Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы. Вот что интересует покупателя:

1. Документы дольщика, свидетельствующие на наличии у него прав на недвижимость после окончания строительства.

2. Полностью ли выплачена сумма застройщику, погашен ли банковский кредит.

3. Наличие в договоре пункта о том, что возможна переуступка, если договор не предусматривает такую возможность, сделка будет незаконной.

4. Если дольщик оформлял на покупку недвижимости ипотеку, необходимо взять согласие финансовой организации на переуступку.

После проверки всех документов и уплаты задолженностей (при наличии), производится заключение договора. В заключенном договоре обязательно должно быть указано, что предыдущий дольщик имел право на переуступку недвижимости, являющейся объектом сделки.

Если на недвижимость претендует, к примеру, супруг или супруга дольщика, необходимо получить дополнительное согласие на заключение договора переуступки – без единогласного решения уступить право владения не выйдет заключить сделку. Новый документ обязательно регистрируется в Росреестре, где содержатся сведения и о предыдущем договоре между дольщиком и застройщиком.

Важные моменты: что нельзя упускать из виду

Согласно законодательству, продавец обязан предоставить покупателю требующиеся сведения. Документацию, касающуюся законности деятельности застройщика, можно найти на сайте строящегося ЖК или здания в соответствующем разделе.

Кстати, если застройщик не представляет упомянутые документы в открытом доступе, это само по себе считается поводом для его привлечения к ответственности. В отдельных случаях подобное несоответствие законодательным требованиям даже расценивается как мошенничество.

  • Если покупатель предполагает взять кредит у финансовой организации, чтобы выкупить право требования, процесс заключения договора будет несколько сложнее – объект недвижимости будет проверять банк.
  • Если в договоре явно не прописано, что дольщик имеет право на переуступку, заключение сделки будет считаться мошенничеством (со стороны продавца).

При наличии ипотечного или кредитного долга дольщик обязан либо выплатить его, либо обсудить этот момент с потенциальным покупателем. Например, ипотека может быть переоформлена на покупателя. Продавцу в этом случае необходимо иметь письменное подтверждение от финансовой организации, о том, что она не против смены владельца прав.

Необходимые документы: что должно быть в договоре переуступки

Основным документом, который обеспечивает переуступку, является договор о долевом участии – по факту, исходное соглашение дольщика с застройщиком переоформляется с указанием нового участника сделки. Сам договор переуступки обязательно должен включать в себя такую информацию:

  • данные обо всех участниках сделки;
  • стоимость недвижимости;
  • порядок расчетов;
  • согласие финансовой организации на проведение сделки (если используются кредитные средства);
  • согласие застройщика на заключение сделки;
  • полная информация относительно объекта сделки;
  • сведения о ДДУ (прилагается копия).

Перед любыми действиями, связанными с переуступкой, весьма желательно уведомить застройщика о желании переоформить договор на другое лицо. Для этого используется такой документ, как «Уведомление об уступке права собственности».

Хотя действующее законодательство не обязует стороны уведомлять застройщика, это очень желательно сделать, чтобы каждое заинтересованное лицо было в юридической безопасности и в будущем не возникло никаких недоразумений. Уведомление позволяет укрепить позицию продавца, если возникнет необходимость обращаться в суд.

Выплата налога

Если стороны сделки не получают никакой выгоды, то есть сумма, которую платит новый владелец, равна расходам дольщика, и налог (НДФЛ) не уплачивается. Если же сумма больше изначальной, то государство получает свой процент согласно НК РФ.

Налогом облагается только сумма выгоды. Например, если дольщик заплатил за право на недвижимость 2 млн., а получит от нового владельца 3 млн. руб., налог будет считаться по разнице в стоимости — одному миллиону рублей. Соответственно, продавцу нужно будет перечислить в бюджет 130 тыс. рублей, однако сумму налога можно несколько уменьшить путем имущественного налогового вычета.

В свою очередь, налог с продажи недвижимости сторон сделки никак не касается, поскольку фактически речь не идет о недвижимости. Квартиры получат статус таковой только после постановки на кадастровый учет, а произойдет это только после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Заключение

В заключение хочется обратить внимание на то, что продавцу, который оформил ипотеку, желательно знать, сможет ли он продать недвижимость по переуступке еще на этапе получения кредита (учесть этот вопрос в договоре с банком и застройщиком).

Это позволит ему достаточно легко выйти из ситуации, если он не сможет выполнять свои обязательства перед банком, перестраховаться от неприятных последствий.

Для оформления документов желательно привлечь профессионального юриста, который вовремя укажет на «подводные камни», которые могут иметь место в текстах договоров.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-printsipy-i-osobennosti-sdelki/

Каким образом можно продать жилье по переуступке прав и как сделать это с квартирой в строящемся доме?

Что значит при продаже квартиры переуступка

В последнее время на рынке недвижимости наблюдается активный рост строительства жилого фонда, который привел к появлению нового типа инвестирования – приобретение квартир на начальных этапах строительства.

Дальнейшая продажа таких объектов возможна не только по обычному договору ,но и с оформлением переуступки прав требования.

По системе переуступки прав собственности возможно продать квартиру только до тех пор, пока дом официально не сдан в эксплуатацию. Фактически, в этом случае предметом отчуждения становится не сам объект недвижимости, который еще юридически не существует, а право владения им.

Законодательная база:

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

  1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
  2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Особенности:

  1. Дольщики приобретают долевое право собственности на объект недвижимости до завершения строительства дома.
  2. Переуступить права можно исключительно в том объеме, который определен за владельцем по ДДУ.

Официальное название соглашения по переуступке – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

По переуступке прав можно продать квартиру и в уже построенном доме, то есть в новостройке, так как пока действует договор долевого участия жилье не считается сданным в эксплуатацию. До тех пор, пока не составлен передаточный акт – перепродавать права на объект недвижимости в соответствии с условиями ДДУ возможно неограниченное количество раз.

При долевом участии

Если до введения здания в эксплуатацию дольщик пожелает продать свое право собственности – фактически заключенный ранее ДДУ не будет лишен юридической силы, поменяется только Ф. И. О. будущего владельца жилья.

В строящемся жилье

Покупатели недвижимости в строящемся доме по договору ДДУ сознательно рискуют ради приобретения выгоды в будущем. Но по мере возведения этажей риск становится все меньше, а цена квартир растет, поэтому перепродав жилой объект на одном из завершающих этапов стройки инвестор может получить ощутимую выгоду.

В ипотеку

Множество кредитных организаций одобряет покупку по договору переуступки прав собственности, несмотря на возможные риски – если заемщик перестанет вносить платежи, а строительная компания обанкротится – банк понесет колоссальные убытки, так как привычного для ипотечных сделок залога в этом случае еще не существует в действительности.

Покупка квартиры по переуступке прав собственности с привлечением банка значительно снижает риски для цедента, так как кредитная организация одобрит заем только в случае абсолютной уверенности в благонадежности строительной компании.

Продажа прав собственности на жилье – один из способов заработка на разнице цен. В некоторых случаях данный способ используется также для того, чтобы перенаправить инвестиции в другой проект.

Инвестирование в квартиру на стадии котлована позволяет приобрести жилье дешевле на 30-35% от его окончательной стоимости, поэтому продажа по переуступка выгодна, когда дом уже полностью отстроен.

Как ее правильно осуществить?

Необходимо затребовать:

  1. Учредительные документы застройщика.
  2. Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
  3. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  4. Финансовая отчетность за несколько последних месяцев.
  5. Разрешение на ведение строительных работ.
  6. Проект на строительство конкретного объекта.
  7. Проектная декларация.

Уведомить застройщика

После проверки документов необходимо оповестить строительную компанию о намерении переуступить право требования третьему лицу. Иначе сделка может быть оспорена. Для этого следует лично посетить офис компании и написать заявление на имя руководства.

Получить согласие

В ответ на поданное заявление застройщик должен дать письменное согласие на совершение сделки. Сделка чаще всего имеет возмездную основу и строительная компания запрашивает около 5% от указанной в договоре суммы. Сумма компенсации вносится на расчетный счет строительной компании.

Взять справку об отсутствии долга

Следующий этап – получение справки об отсутствии задолженностей перед застройщиком. Должны быть указаны сведения о том, что все расчеты между дольщиком и компанией произведены в полном объеме.

Получить согласие супруга

Если квартира была приобретена в браке – необходимо оформить нотариально заверенное согласия супруга/супруги на совершение сделки по переуступке прав.

У банка

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств – дольщик обязан получить согласие банка на проведение сделки. Данный документ кредитная организация выдаст только после того, как сумма долга по кредиту будет погашена.

Получить выписку из ЕГРН

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, все данные о продавце и имеющихся обременениях можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Важно! Выписка должна быть получена на бумажном носителе.

  1. Определяется текущая рыночная стоимость квартиры.
  2. Осуществляется поиск покупателя.
  3. Когда покупатель найден – происходит демонстрация квартиры, в том случае если она уже отстроена и просмотр возможен.
  4. Изучение покупателем предоставленных продавцом документов.
  5. Стороны должны достичь согласия по основным условиям сделки.
  6. Оформить и подписать договор уступки прав требования.
  7. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Документы

  • Договор долевого участия.
  • Платежные документы, подтверждающие факт окончательных расчетов с застройщиком. Для подтверждения информации покупатель вправе затребовать у строительной компании Акт сверки платежей.
  • Согласие банка (при необходимости).
  • Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги.
  • Согласие застройщика.

Заключение договора

Должны быть следующие разделы:

  1. Реквизиты сторон, т.е. персональные данные дольщика и Ф. И. О. представителя компании-застройщика.
  2. Если квартира была приобретена с использованием заемных средств – банк выступит третьей стороной договора.
  3. Согласие строительной компании.
  4. Порядок расчетов.
  5. Гарантия продавца на то, что на объект недвижимости не наложено обременение.
  6. Дата подписания договора.
  7. Подписи.

Для того чтобы исключить множественную перепродажу объекта недвижимости договор регистрируется в Росреестре, а данные о новом владельце вносятся в ЕГРН.

Необходимо предоставить:

  • Паспорта участников сделки (оригиналы).
  • Справку, подтверждающую отсутствие обременений.
  • Оформленный договор переуступки.
  • Согласие кредитной организации.
  • Изначальный договор долевого участия.

Налогообложение

Согласно НК РФ физическое лицо, продавшее объект недвижимости, который находился в его владении менее 5 лет, обязан выплатить подоходный налог в размере 13%. Ранее существующая схема уклонения от налогов, при которой право требования продавалось на стадии окончания строительства была пресечена государством.

Размер подоходного налога

  • Для резидентов РФ он составляет 13%.
  • Для граждан других государств – 30%.

Налогооблагаемая база – разница между ценой приобретения квартиры по ДДУ и ее продажной стоимостью на момент совершения сделки.

Налог можно уменьшить:

  1. Воспользовавшись налоговым вычетом.
  2. Снизив размер получаемой прибыли.

Можно ли продать жилье с долгом?

Согласно статье 11 ФЗ № 214 оформление цессии допускается только после уплаты дольщиком указанной в договоре суммы или одновременно с переводом долга на нового владельца.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод может быть осуществлен только по соглашению заинтересованных лиц :

  1. должника;
  2. будущего владельца;
  3. кредитора.

Возможно ли применение маткапитала?

Так как предметом сделки являются права по ДДУ – Пенсионный Фонд одобряет сделки по переуступке прав с использованием материнского капитала.

Переуступка квартиры – процедура имеющая ряд особенностей и подводных камней. Чтобы минимизировать риски покупателю необходимо тщательно проверять документы или привлечь для этой цели специалиста.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/po-pereustupke.html

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Что значит при продаже квартиры переуступка

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: https://FB.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Переуступка прав: особенности сделок

Что значит при продаже квартиры переуступка

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2021 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2021 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.